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自貿區土地二次開發:存量用地補差價可轉為綜合用地
發布人:admin    發布時間:2017-05-22 15:14:47}
備受關注的自貿區土地新政終于出爐。上海市規土局和上海自貿區管委會日前聯合印發《關于中國(上海)自由貿易綜合用地規劃和土地管理的試點意見》,明確在自貿區內實施工業、商業、辦公等綜合用地的土地利用政策,對于存量用地只需經過補地價即可轉性為綜合用地,開展集約化程度更高的綜合利用開發。目前在上海自貿區現有范圍內80%的土地為工業用地,新政實施將有利于釋放自貿區稀缺的土地資源,降低存量二次開發成本,聚焦培育“新產業、新業態、新技術、新模式”的“四新”經濟發展。
  以產業調整促“二次開發”
  根據總體方案,上海自貿區的范圍為28.78平方公里,截至7月底累計新設立企業已超過1萬家,以國際貿易、金融服務、航運物流、專業服務、高端制造五個方面作為主導產業。
  而外高橋保稅區由于已經開發了20多年,原來的主要產業功能集中在保稅倉儲、加工貿易以及物流。自貿區成立后,隨著服務業的擴大開放,原來以貨物貿易為主的區域,逐漸集聚服務貿易,尤其是金融服務。產業功能的調整必然會帶來形態功能的調整,大量工業用地要適應未來服務業的發展和服務功能的拓展,就要提高土地利用效率,也就是所謂的土地“二次開發”。
  此次出臺的《意見》涵蓋16條,涉及土地供應、地價管理、存量建設用地盤活等方面,明確提出上海自貿區將鼓勵地塊用途兼容,用地類型實現兩種或兩種以上用途混合。為了盤活自貿區內的存量用地,自貿區內存量用地可以通過補差價的方式轉為綜合用地。
  《意見》中關于綜合用地的定義是指,土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(商品住宅用地除外),且每類性質地上建筑面積占地上建筑面積比例超過10%的用地,包括土地混合利用和建筑復合使用方式,與控制性詳細規劃中的“混合用地”規劃性質相對應。經過批準同意轉型為綜合用地的,土地權利人需要按照市場評估價補繳土地價款。
  綜合用地探索“彈性出讓”
  針對供給方式,《意見》稱,綜合用地主導用途不同,供地方式也不盡相同。例如,主導用途為商業、辦公等經營性用地的,就必須采取公開招標、拍賣、掛牌方式供地;
  主導用途為研發總部類用地、工業用地、倉儲物流用地的,其產業項目類用地可以采取帶產業項目掛牌出讓方式供地;主導用途符合劃撥目錄,附屬用途不符合劃撥目錄的,可以以協議方式供地。
  而在出讓年限上,涉及用途為新增工業用地產業項目類、倉儲物流產業項目類用地出讓年限不超過20年。國家和本市重大產業項目、戰略性新興產業項目,按照本市相關規定和程序認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。涉及用途為工業用地標準廠房類、研發總部產業項目類、研發總部通用類、倉儲物流通用類用地的最高出讓年限為50年。
  根據《意見》,對于綜合用地出讓底價的確認,則是由自貿區土地招拍掛辦公室委托具有資質的評估機構進行市場評估,根據評估結果,結合產業政策、土地市場情況等因素綜合確定出讓底價。其中,采取協議出讓方式供地的,出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和的70%。采取帶產業項目掛牌出讓方式供地的,出讓底價不得低于綜合用地各用途對應基準地價乘以其比例之和。而研發總部通用類用途部分的出讓底價不得低于相同地段辦公用途基準地價的80%。
  此項新政已于今年8月1日起開始施行,有效期為兩年。上海自貿區管委會副主任朱民此前透露,目前,整個自貿區還有將近5平方公里的土地可以進一步開發。
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